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告別黃金十年 房地產需區別性看待
來源:東南快報   發表時間:2014-10-23
2010年之前,房地產業界并不常將一二線與三四線做區別性看待和談論。而2010年開始,一二線和三四線,仿佛成了完全不同的兩個“房地產世界”,越來越多的被談論、爭論,并被眾多開發商作為不同的城市進入戰略加以實踐。


2010年之前,房地產業界并不常將一二線與三四線做區別性看待和談論。而2010年開始,一二線和三四線,仿佛成了完全不同的兩個“房地產世界”,越來越多的被談論、爭論,并被眾多開發商作為不同的城市進入戰略加以實踐。

首先,每個新房市場都存在一個生命周期。從新房成交規律和建設規模來看,一線城市已經見頂,生命周期步入成熟期。比如,北京市新房市場成交量自2006年開始已進入規模遞減階段,深圳市自2007年新房成交規模同樣縮減。而絕大部分三四線城市,還處于“長個子”的快速增長期。至于二線城市,多數仍在增長,但增幅已明顯放緩,在未來五年左右的時間內,很多二線城市的新房成交量和新開工量,也會趨于見頂。北京、上海、廣州和深圳四個一線城市已經成熟,此類城市土地供應偏緊,土地市場競爭激烈;但居民購房能力較強,所以項目利潤率較高;然而,市場短期波動顯著,風險與機遇并存,適合大型房企長期布局與經營,當然也吸引了部分追求高利潤的中型房企的進入。

而絕大部分三四線城市,城市基本面相對較弱,新房市場發展快,未來整體發展存在較大空間,新房規模繼續擴大,需求增長較快,但土地與房屋供應量較為寬裕,所以土地市場競爭不太激烈,項目利潤率偏低,但市場波幅較小,適合那些追求擴大開發規模與市場份額的房企進入并深耕。

總而言之,隨著中國房地產市場告別“黃金十年”,全國各地樓市都火爆、所有產品都熱銷、所有房企都賺錢的時代,一去不返。

未來十年左右,中國房地產市場整體上仍有較大的發展空間,但“分化”將成為關鍵詞。而區域市場的分化,又與區域經濟、產業結構、人口變化、購房能力、市場需求、市場供應、供求關系等有著錯綜復雜的關系??⑸癱匭胙Щ幔喝綰聞卸蝦駝綾鴆煌厙蹲是熬?、機遇和風險。

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